Powiedzenie, że ziemia leżeć może bo jeść nie woła a gruntów nie przybędzie, właśnie się kruszy pod kreacją ludzką. Wraca już kilkukrotnie analizowany w Polsce XXI wieku pomysł wprowadzenia własności warstwowej. Niektórzy pamiętają Posła Johna Godsona. Polski polityk nigeryjskiego pochodzenia zabiegał, aby Polskie Koleje Państwowe, z pominięciem istniejących uwarunkowań urbanistycznych, mogły zabudować przestrzeń nad torowiskami i nad dworcami. Namysł nad udoskonaleniem i zrealizowaniem konceptu odżył. Gdy parlamentarzyści uchwalą stosowne regulację, ich suwerenną decyzją, wykreowane zostaną w najcenniejszych obszarach aglomeracji, nieruchomości, działki, nowe przestrzenie do zagospodarowania i zabudowy. Władza może wiele i niekiedy powstaje z tego dobro. Ideą własności warstwowej nie powinno być zainteresowane wyłącznie PKP S.A. Regulację warto wdrożyć dla stref zagospodarowanych przez gestorów innych inwestycji liniowych. Z przyszłej ustawy korzystać będą PERN i GAZ SYSTEM by w warstwie ograniczonej przestrzenią trójwymiarową własności prowadzić sieci gazowe. PSE, sieci elektroenergetyczne, nad polami uprawnymi, zarządzać mogą we własnej domenie przesyłem energii i światłowodowej informacji. PWiK zechcą uporządkować system dostarczania wody i odbioru ścieków oraz wód opadowych w instalacjach wodociągowych i burzowych. W przyszłości część plastra powietrza nad nami dedykowana będzie dystrybucji dóbr dronami, z ominięciem korytarzy lotnictwa cywilnego i wojskowego. Oczywiście samorządy zechcą rozważyć, w centrach przesiadki mieszkańców i turystów na komunikację publiczną, drążenie pod powierzchnią zabudowanej ziemi korytarze tuneli komunikacyjnych i budowę podziemnych parkingów buforowych. Nowe, za darmo wygenerowane przestrzenie inwestycyjne są pożądane i szybko zostaną zainwestowane. 

Ustawodawca może i powinien korzystać z przepisów obowiązujących w innych krajach. Prawo zabudowy, niejako antycypujące własność warstwową poza Niemcami i Austrią spotykamy w Belgii, Bułgarii, Finlandii, Hiszpanii, Holandii, we Włoszech, także na Litwie, w Estonii, w Norwegii, Chorwacji i Słowenii, Francji, USA oraz w Szwecji. Bezspornie czerpiąc wzorce z innych systemów prawnych, musimy rozważnie je przenosić, by bez błędów legislacyjnych, wpisać je w nasz polski system praw i dostosować do obowiązujących procedur na naszym rynku nieruchomościowym, nie tworząc również kolizji z przepisami obowiązującymi w Unii Europejskiej. Równie, a może jeszcze bardziej istotnym jest zharmonizowanie się z przekonaniami i modelami zachowań, którymi kierują się uczestnicy rynku inwestycji w nieruchomości. Nie sposób także pominąć w budowie zasad nowego ładu własności przestrzeni głosu finansistów i liderów rynków kapitałowych. W dialogu kreacji wartości poprzez prawo, wypada uwzględnić głos samorządów i firm budowlanych oraz deweloperów. 

Wydaje się, że dla klarowności i skuteczności projektowanego rozwiązania trzeba zrezygnować z zasady superficies solo cedit, co się wykłada, że wzniesiona na proponowanym prawie własności warstwowej budowla, lub budynek będzie odrębną, od gruntu postrzeganego w dotychczasowym geodezyjnie działkowym dwu wymiarze, własnością. Kolejną decyzją legislatora winno być przesądzenie, czy będą zakładane odrębne zbiory ksiąg wieczystych dla przestrzeni „pod” lub „nad” współcześnie płasko rozumianymi nieruchomościami gruntowymi. Kształtuje się jednako kolejne wyzwanie. Odrębna własność lokali, w budynku osadzonym nad gruntem zabudowanym inwestycją liniową, powinna mieć zdolność korespondowania z pełnym, wyłącznym prawem własności do niezakłóconego korzystania. oraz do nieskrępowanego dysponowania oraz zbywania i dziedziczenia. Problem dotyczy wtórnego podziału nieruchomości łącznej, warstwowej. Póki co jeszcze nie komplikujemy sobie zadania i nie wprowadzamy miąższości, głębokości warstwy zagospodarowywanego powierza. Czy zdecydujemy się zawęzić regulację do stanów szczególnych, niejako sklejonych z inwestycjami liniowymi, czy też pójdziemy krok dalej i dywersyfikować będziemy władztwo i korzystanie w górę i w dół wzdłuż promieni prowadzonych ku kosmosowi od centrum globu? Jak prawnie zapewnić uszanowanie przestrzeni wydobycia górniczego i strefy przelotów statków powietrznych? Jest co modelować a następnie prawnie regulować. Prawodawca stoi przed wyborem. Czy uchwali nowe prawo kodeksowe wprowadzone przez k.c. jako ograniczone prawo rzeczowe lub prawo własności? Czy też alternatywnie poprzez regulacje ustawową kreującą nowe stosunki „właścicielskie” korzystania z cudzego gruntu, dalej doprecyzowane i zagwarantowane doskonale lepiej aniżeli poprzez służebność, wprowadzi do obrotu prawnego wielowątkową specustawą o własności warstwowej? W każdej z powyższych ścieżek trzeba rozwiązać częstą ewentualną przyszłą kolizję dwojga praw. Instytucja użytkowania wieczystego i prawa własności warstwowej zachodzą na siebie zarówno w przestrzeni praw i obowiązków oraz w splocie interakcji gospodarczych. Czy ewentualna konfuzja ustawowa, swoiste samowywłaszczenie się Skarbu Państwa, bądź odjecie władztwa samorządowi, dyskusyjnie, czy „za” czy „bez odszkodowania”, jest społecznie akceptowalna?

Polska wkracza w erę Nowego Ładu a z tym związane będą wielkie strukturalne inwestycje. Jednym z elementów programu jest/będzie zagospodarowanie środków z Europejskiego Programu Odbudowy oraz funduszy pozyskanych w ramach emisji TLTRO. Ważkim elementem współgrającym jest oczekiwany Krajowy Plan Odbudowy. Tak powstaje przestrzeń dla NBP, stabilizatora i gwaranta zarówno polskiej złotówki jak i cen oraz gospodarczej koniunktury. Zmienić trzeba będzie zakres i kompetencje PFR oraz Państwowego holdingu krajowych zasobów „Nieruchomości” czy Banku Gospodarstwa Krajowego.

Posadowienie i konstrukcje nośną budynku mogą wykonywać firmy z udziałem SP a poszczególne użyteczne fraktale wspólnej termitiery, zachowując jedność wizerunkową, inwestorzy indywidualni. To są i będą narodowe inwestycje miary I ćwierci XXI wieku. Wybudujemy jako społeczna wspólnota, nowe, nowoczesne, przyjazne, otwarte na ludzi i na budowanie relacji oraz poczucia więzi, wiecznie zielone, przestrzenie centro twórcze. Powstanie zwarta wielofunkcyjna zabudowa. Pamiętać musi o zachowaniu sylwety i proporcji oraz klimatu wizerunkowego terenów śródmiejskich. Gdy o klimacie mówimy koniecznym będzie utrzymanie i zapewnienie korytarzy i klinów napowietrzających miasta, które rozpędzą niestety istniejące jeszcze smogi. Prawodawca i lokalni włodarze z obowiązku muszą zadbać i rozstrzygać u zarania spory o dostęp do światła, powietrza i odprowadzenia gazów i innych zanieczyszczeń bytowych w sposób bezkolizyjny dla ludzi.       

W stu największych miast Polski średnia powierzchnia gruntu, która jest w gestii PKP i zajęta jest w centrach miast na dworce i rozjazdy, które mogą być przesłonięte płytą mogącą unieść dalszą, wyższą zabudowę, oszacować można na 25 ha. Przy średniej cenie ważonej każdego z metrów, na skromne 500 zł, skala wartości gruntów sięga: 12,5 miliarda złotych. Wartość inwestycyjna terenów, których intensywność i wysokość zabudowy może być skorelowana z zabudową śródmiejską, wyrażana jest na rynku nieruchomości w PUM-ach, jednostkach wyrażających ilość metrów kwadratowych powierzchni użytkowej zabudowy możliwej do realizacji w konkretnej przestrzeni. Im więcej tym dźwignia korzystniejsza. Wszyscy znamy ze współczesnego krajobrazu wysokościowce obejmujące dziesiątki tysięcy metrów kwadratowych powierzchni powstające na niewielkich działkach w centrum. W takiej długookresowej perspektywie ustawa o własności warstwowej zdolna będzie wygenerować tereny pod zabudowę o wartości ponad stu miliardów złotych.

Ziemia rodzi fortuny.  

Witold Solski